一、问题的提出

　　随着国际经济环境不确定因素的增加，俄乌冲突加剧全球能源危机以及新冠疫情影响叠加等原因，全球经济形势面临下行压力，房地产行业在绝大多数地方步入寒冬时代，这直接导致问题楼盘数量不断增长，问题楼盘所引发的连锁反应越来越强烈，中央提出的“保交楼、保稳定、保民生”任务的重要性更加凸显。现阶段问题楼盘化解的主流模式是通过行政力量推动问题房企克服种种困难，解决其自身问题，最终实现楼盘的交付。但是，该种模式在实践过程中存在许多问题。而破产制度作为企业市场化退出的主要手段，是否可沿用到房地产领域仍存在些许争议。本文从问题楼盘的特点与现实困境入手，提出破产制度在问题楼盘化解工作中具有比较优势，是以法治化手段解决问题楼盘的应有选择。

　　二、问题楼盘的特点和化解困难

　　何为问题楼盘？笔者通过归纳总结后将“问题楼盘”概念界定为：在规划审批、建设施工、交易出售、交付使用等阶段出现了资不抵债、债务纠纷集中爆发、迟延交付、停工烂尾、无法办证等各式问题，极易诱发例如涉众信访、集体诉讼等社会矛盾的问题房企的楼盘。问题楼盘中存在着两种矛盾，房企和债权人之间的到期债权无法清偿的矛盾，和房企与购房者之间的房屋无法交付的矛盾，两种矛盾集中爆发。问题楼盘的出现本质上是因为房地产行业已进入转型期，部分房企出现经营危机，企业内部失去了流动性，这其中既包含了资源分配调整的市场化因素，也存在着前十年大基建时期监管不严、违法犯罪滋生等特殊状况。其他类型企业陷入经营危机，发生资不抵债状况时往往会使用破产程序助力企业重生。房地产企业身为法人主体，其市场退出机制理应也是破产制度，但一个无法交付的问题楼盘背后隐含着千百个购房者家庭的血泪心酸，是极易诱发群体性事件的矛盾点。同时，房地产行业具有财政贡献大、产业链拉动力强、社会融资比重大、杠杆高等特点，多重因素叠加使得问题楼盘的积压和房企的经营危机不单单是涉及到债权受偿、债务人重生的法律问题，更是关乎政府财政税收、产业链生存、金融稳定、千万百姓安居的重大民生问题。问题楼盘仅凭借法律程序和法院的力量无法有效化解，需要各类社会主体充分调动多方资源才能妥善处理。这使得实务中各地对于问题楼盘化解工作是否沿用破产制度持谨慎态度，实务中很多房企满足破产条件申请进入破产程序，但是立案甚少。

　　同时，司法实务中，问题楼盘化解工作存在如下难点：一是缺乏职业化的专业团队。问题楼盘工作小组的成员均抽调自各职能部门，大都是第一次实际办理房地产企业相关的法律事务。同时由于临时组建，各成员之间尚未建立工作默契，专业化程度、经验积累度均稍显欠缺，这客观上制约了问题楼盘化解工作的推进。二是问题房企自身的债务认定难度大。在房市火热时，不少房企盲目逐利，争相上马新项目，开工新楼盘。为快速填补资金缺口，不少房企暗中采取高息集资、重复抵押、借新还旧、以房抵债等手段，这使得问题房企的债务纠纷具有涉众面广、金额巨大、法律关系复杂、民刑交叉等特征。三是问题楼盘处理小组实务障碍无法跨越、资产核查无法进行，即行政力量无法化解司法问题。这让处理小组在实际工作中面临多重约束，使得政策效果大打折扣。四是工作组的政策决定主要依据行政力量单方面推动，不具有司法强制力。政策决定往往是工作组结合实际状况而制定的具体决策，该决定从内容角度讲可能符合相应法律和政策规定，具有实质正义，但是从程序上讲，具有瑕疵风险。因为该政策决定是由行政力量单方推动的，未经过听证、表决、判决等程序，没有相应的制度支撑，公众对于该政策决定的服从大多来源于对政府公信力的认可，往往忽略了程序正义。在公众积极性较高、解决问题期望值较大时，该政策决定可以得到公众的拥护，但是一旦实践中该政策决定的执行效果差强人意或者衍生出任何法律纠纷，其自身的合法性效力就会受到公众质疑，进而将实务中的失败归咎于政策决定本身，使得程序性瑕疵集中爆发，所以行政力量推动的政策决定本身具有执行风险，需要十分谨慎。

　　三、破产制度在问题楼盘化解工作中的价值优势

　　破产制度作为化解债权债务纠纷的重要制度，在有效化解问题楼盘上述困难时具有如下价值优势：

　　（一）破产制度具有先进的管理人制度。

　　管理人制度可以弥补行政色彩浓厚的破产工作组缺乏职业化的专业团队的缺点。管理人是贯穿于破产程序中处理破产实务的重要角色，时刻处于矛盾中心，承担着维护多方利益主体合法权利的责任与义务，是化解社会矛盾纠纷的关键。其法律地位与权利义务主要来源《企业破产法》的相关规定，主要由专业能力过硬的律师事务所、会计师事务所、资产管理公司等专业机构担任，负责处理破产案件的日常事务。自2007年《企业破产法》实施以来，我国各地均已选拔出一大批专业度高、纪律性强、执行力快的破产管理人队伍，各自团队人员配置均已成熟，日常处理房地产破产案件使得其自身积累了丰富经验，形成了专业化的工作流程。问题房企进入破产程序后，高素质的管理人可以保障问题楼盘化解工作公正、高效、顺利进行。管理人还可以有效平衡问题楼盘内部矛盾，其身为法院选任的第三人机构，与问题房企没有利益纠葛，从维护社会公共利益、尊重契约精神的角度出发，管理人可以平衡维护债权人、购房者、房企自身间的利益。让资产盘查、债权梳理、房企复工等各类工作公平、公正、公开进行。

　　（二）破产制度有利于债权认定。

　　债权审查与确认是破解问题房企自身的债务认定难度大的有效手段。破产债权认定是破产制度的核心事项，我国《企业破产法》第56条、第57条、第58条规定了破产债权申报与确认的相关事宜，包含债权申报、审查与确认等环节，通过《企业破产法司法解释三》第6条、第8条、第9条的进一步细化，公平清理债权债务的前提是做好债权的认定梳理工作。当问题楼盘企业进入破产程序之后，管理人会专事专办，约谈各类债权人，共同商讨债务豁免可行性、豁免比例等事宜，最大处程度的集中优势资源盘活问题楼盘。管理人还会对债权的性质进行分类，确定优先债权、普通债权、劣后债权，制定相应的清偿顺位与流程，该顺序与债务豁免情况会被法院用民事裁定书的方式赋予强制力，具有法律效力。

　　（三）、破产制度可以有效化解各类实务障碍、全面排查问题楼盘的资产。

　　首先，管理人在入驻问题房企时会全面接手其所有财务资料，使用查账、评估等手段迅速理清其资产状况，这为后续的债务清偿打好了基础。其次，关于解封问题，根据《企业破产法》第十九条的规定，破产受理后就应当解除对问题房企的保全措施，停止执行程序。这为下一步问题房企集中资源复工复产扫除了障碍。再次，管理人可以行使撤销权，追回资产，可要求股东补缴出资，追究董监高的非正常收入和侵占房企资产的责任。管理人还有权自主决定是否继续履行合同，有权使用共益债务的手段来解决急迫的资金开销问题，这有利于问题楼盘化解工作的推进。

　　（四）破产制度中的债权人会议制度可以提供问题楼盘的决策主体。

　　债权人会议是全体债权人参加破产程序进行权利自治的临时机构，是为了以保障债权人共同利益为目的，为实现债权人的破产程序参与权，讨论决定有关破产事宜，表达债权人意志，协调债权人行为，是实现债权人破产程序参与权的机构，其权利范围和行使方式均由法律直接规定。管理人的任何决定和意思表示均可交由债权人会议表决，这使得债权人会议可以为破产管理人的任何实践行为提供决策支撑，让问题楼盘的相应事务交由债权人会议决策，这可以保障管理人的履职行为做到有据可循。

　　（五）破产制度有利于问题楼盘中民刑交叉案件的处理。

　　问题楼盘出现的重要原因之一就是房企领导层在房企经营过程中违法违规，涉及刑事犯罪。关于刑事与民事程序的处理顺序的问题，实务中的处理原则为“先刑后民”。但是在破产实务中，我们不能机械化运用此原则，而应该根据案件实际分别处理。如当虚假破产犯罪出现时，应贯彻“先刑后民”原则，因该类犯罪触及了破产程序的根本；而当破产欺诈类犯罪以外的其他罪名出现时，应贯彻“民刑并举”原则，此时应将时效性放在首位。对于非法集资类债权的处理，笔者认为管理人可充分运用破产制度彻底贯彻“民刑并举”原则，由管理人按照民间借贷的相应计算标准去审查认定，审查债权合法性和受偿顺序。

　　作者：漆昌国 四川省委党校法学部