□ 乐岚

　　全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人。20年前乃至更早，各城镇单位集资所建并由员工买断的住房，囿于当时的经济条件和建设规模，几乎都是七层以下的小高层，且均未安装电梯。随着人们对居住环境的要求越来越高，条件改善愿望逐步升级，高层住户希望在老旧小区加装电梯的需求日益高涨。2020年7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确“有条件的楼栋加装电梯”。但是，随着“老旧小区加装电梯”工程的稳步推进，各地基层法院也受理了不少因加装电梯引发的民事纠纷案件。从最高法发布的指导性案例及体现社会主义核心价值观的典型民事案例所表明的司法倾向看，主要以支持老旧小区加装电梯为裁判方向。但是，老旧小区加装电梯工程如果已经实际引起民事诉讼，作为履行依法判决并释明法理职责的基层法院，对此类案件中涉及的法律关系及相应法律缺位理应依法辨明，并以解决问题为目的，平衡各方利益和权利诉求，为今后20年必将纷至沓来的加装电梯相关案件投入事关合法性和周延性的思考，并最终以司法途径评估、梳理、推演出老旧小区加装电梯大趋势下公平公正、合理合情的解决方案，是法学理论乃至实务界当仁不让的应尽之责。

　　一、老旧小区加装电梯事项引起民事讼争的法律关系基础

　　就最高法发布的有关老旧小区加装电梯典型案例而言，绝大部分都涉及到一楼（也包括少部分二楼）低层住户和高层住户之间由于各自诉求不同而引起的讼争，如一楼住户阻挠电梯施工，也有少部分涉及高层住户对加装电梯行为不配合而引起的讼争。无论何种类型的由加装电梯引发的纠纷或者讼争，都必须要确定一个基础性法律关系的基本判断。

　　按照2007年物权法和2020年民法典的规定，无论低层还是高层，业主们共居一个小区，所有业主都依法享有建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权是各业主之间基于专有权而对共有部分享有共有权和成员管理权等三权合一的法律关系。这种三权合一的现代新型物权正是适应近现代城市化趋势而迅速发展起来，以业主专有空间所有权为核心，同时以专有空间的标准分享共有空间的权利和义务，并以业主身份享有小区物业管理权（成员权）的并不那么单纯的复合物权。

　　很显然，电梯是加装在小区业主的共有空间，实际上是改变小区公摊面积初始规划的再利用，属于民法典物权编第278条第（七）项“改建、重建建筑物及其附属设施”，按照该条第二款规定，为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”的重大事项。那么，因加装电梯而引起的业主之间讼争的民事法律关系基础应定位于业主建筑物区分所有权法律关系。

　　基于民法典物权编的规定，小区的公摊面积（共有面积）应属于所有小区业主共有，对于单独楼栋甚至单独单元而言，针对共有空间加装附加设施的表决似乎相对容易。但是如果我们认定业主的共有权应及于小区所有公摊面积，那么每栋楼的楼道（未来加装电梯的位置）应属于小区所有业主共有，则增加附属设施重大事项很可能因为参加表决及同意比例不能达到物权编规定的合法比例而流产。基于这种很可能因为“没有表决的动力”而造成的共有权管理困境，各省市纷纷出台了加装电梯缩小表决所及范围的条例，比如成都、合肥、淄博、无锡等多个城市出台了《既有住宅加装电梯管理办法》，在“加装条件”中规定了征求意见的范围以单元为单位。

　　但即使按照以单元楼为表决范围的新管理办法组织表决，加装电梯行为本身可能因为“多数决”规则而通过，但一楼住户因加装电梯遭遇的权益损害却不能以“多数决”为理由被忽视。所以，对于因加装电梯引起讼争的法律关系如果直接以业主建筑物区分所有权法律关系为基础法律关系来处理，实际上“以单元为表决范围”已经违背了小区共有面积的管理规则，即使以“本单元”范围内形成了“多数决”，实际也溢出了“共有”和“成员管理权”的范畴，已经不再是“业主建筑物区分所有权”，而更倾向于一种基于两种物权主体集团之间对各自物权变更行为而发生的地役权关系。当然，地役权关系需要供役地物权人与需役地物权人的意思自治的协商，而此处恰好欠缺因对加装电梯所涉法律关系的认识不足而并未有任何事关地役权协商的提起。

　　在当前老旧小区加装电梯系统惠民工程中，显然没有考虑到在这一工程中的“惠民”不是普惠，而更多的是基于楼上住户希望改善其不动产利用状况的刚需而展开的“加装电梯惠民工程”，似乎是不言自明的对低层住户不同意“自己受到较大限制的不动产利用收缩”权利的强制剥夺。基于以上思路，老旧小区加装电梯讼争案例中的双方利益纠纷的基础法律关系，就不能仅仅圈禁在业主建筑物区分所有权范畴中，而应是基于低层住户供役和上层住户需役的改善型用益物权协商的范畴。各级政府和基层法院极力促成加装电梯惠民工程，工作重点应在促进地役权合同的协商以及该新型地役权的登记及合理对价的评估上。而不应是为了“极力促成”，不惜改变业主建筑物区分所有权重大事项表决权的范围，以及缩小公摊所及范围的错误方向上。此方法既不能做到理论自洽和合法合规，也给基层法院造就了很多裁判的法律难题。

　　二、老旧小区加装电梯事项中的侵权行为

　　目前各地基层法院受理的加装电梯纠纷，很大部分都是楼上住户状告低层住户阻挠施工，诉求相邻权纠纷亦或者直接基于加装电梯工程审批文件要求低层住户排除妨碍、恢复施工。但如仅仅以小区（后来又缩小到单元）的表决同意为基础，直接剥夺了低层住户的通风采光甚至其他必要安宁权，甚至高层住户还因低层住户为自身利益“不得不”阻挠施工时，起诉低层住户侵害了楼上住户的相邻通行权，逻辑不能自洽。因为低层住户只是不愿让加装电梯破坏一楼的采光、通风和通行以及安静无噪音的环境，并未堵塞楼上住户自楼梯上楼的通路，按照民法典物权编相邻关系法定、必须、最低限度的标准衡量，低层住户恰恰没有侵害楼上住户的相邻权。相反，倒是楼上住户以“多数决”凌驾于低层住户之上，侵害了低层住户相邻通风、采光和通行的权利，同时，施工和电梯运行后的噪音也必然会侵扰低层住户对其不动产专有空间的利用，事实上是楼上住户侵害了低层住户的相邻权。

　　前文所述，我国自2019年起，在全国各地掀起了加装电梯的惠民工程高潮，但在关键法律关系的选择上却把其局限于业主建筑物区分所有权范畴，忽略“加装电梯”并非“必须”的相邻权要求，而应是“改善型”的扩张至相邻人不动产的奢侈型用益物权地役权。由此造成的低层住户与高层住户的深刻矛盾，不是仅仅能以“低层不出钱”及“团结友爱”“互帮互助”等道德教化所能解决的。高层住户在加装电梯方便自己的同时，应合理维护低层住户本来享有的相邻权，避免随着加装电梯而导致的后续低层住户诉高层住户侵害通风、采光、通行及安宁权等侵权诉讼。

　　三、加装电梯事项中利益各方共享方案

　　老旧小区加装电梯工程的确顺应了小区高层住户的需求，因此才被确定为政府建设适老型社区，拉动内需、提振经济的重点工作。但是，加装电梯之后的物业必然因为后期“加装”的电梯而产生物业价值的提升或者贬损，越是顶楼或者高楼层，因为电梯加装受益越大、增值越多；越是低层，受益越小甚至不受益。如何让物业内部因加装电梯而实现利益共享，是解决老旧小区加装电梯各类讼争的关键环节。

　　（一）高楼层与低楼层签订地役权合同，按照楼层高度付给低层业主限制其不动产使用的地役权合理对价

　　低层住户不仅仅限于不出钱，因加装电梯所受不动产权利限制也应得到合理补偿。每增加一层，则利好增加、受限减少，因此对电梯加装的费用和成本自二楼开始应逐层增加收缴，以三楼或四楼为基准，五楼、六楼、七楼多支付的部分补偿给一楼住户。此种共享方案的关键在于如何与低层业主理性谈判，如何确定合理的补偿标准，从而促使低层业主心甘情愿地让渡自己的相邻权，允许加装电梯方便生活。合理补偿的同时，尽可能因势利导选择最经济便利也是较公平的共享方案。

　　（二）公交车式电梯的使用与利益共享

　　前文所论均是常见的代建加装电梯，由居民自筹部分资金，国家补贴部分，再依据楼层高低分别平摊加装电梯的建设成本，是最常见的方式。在这种加装电梯模式之外，还有起源于北京市大兴区黄村西里社区的公交车式共享电梯加装模式。即由电梯公司先垫资接受国家补贴，再像公交车一样由住户刷卡付费乘坐。除了北京大兴的这个社区，浙江杭州临安及上海都有这种公交车式电梯。但是，实践操作中，由于电梯公司前期垫资较大，国家补贴虽然及时到位，但收回成本却遥遥无期，承揽公司普遍积极性不高。需要电梯的老年人在付费后，乘坐电梯的意愿反而降低，建好的电梯利用率不如预期，有浪费公共资源之嫌。

　　后期有专家学者反思这种公交车式电梯的付费模式，主张按户包月或包年使用，但仍有可能造成各类邻里纠纷，反而因一部电梯破坏了邻里和谐。

　　四、老旧小区加装电梯行政审批事宜的实质及程序要求

　　现在我国老旧小区中的住户绝大部分是已经退休的老年人，年老力衰，希望能有电梯代爬楼的需求是实在的。政府提起加装电梯惠民工程，以政府补贴扶持，一大批电梯加装公司设立，国内电梯厂家也订单大增，对拉动内需、提振经济有一定功效。然而，加装电梯工程也会打破住户几十年的平静相处，因加装电梯所涉利益纠葛陷入新的矛盾。尤其在行政审批趋向无限开绿灯，但在审批事项上疏于对小区（或者“本单元”）通知业主开会讨论以及表决过程的监督或者其他形式或实质事项的审批，以至于很多行政审批文件已然下发，电梯加装工程已经合法启动，但实际上却因欠缺行政审批应有的前置程序而造成实质上的业主阻挠开工甚至提起民事侵权诉讼。把行政审批成立但业主权利纷争激化的矛盾抛至基层法院，使基层法院陷入两难。一方面，无论地方政府还是最高法都对加装电梯持支持态度，基层司法理应领会精神；另一方面，即使在“睦邻友好，社区文明”价值观统领下，负责任的基层司法单位也很难轻松处理诸如此类的权利纷争。

　　如何加强行政把关，使老旧小区加装电梯工程真正做到惠民，亟待对行政机关审批程序予以规制。

　　（一）加装电梯是否会损害建筑物主体安全

　　这个部分的审批相当专业，很多代建电梯企业直接把轿厢挂在老旧建筑墙体，破坏建筑物应力平衡，长久运行可能造成沉陷或墙体开裂。目前国家补贴加装电梯工程，大多数地区都限定了2000年以后建设的老旧小区，楼龄大致都在20年左右。而20年前建设的很多小高层，大多属于单位集资建房，楼宇结构大多为砖混结构，建筑质量也参差不齐，基坑较浅，没有电梯井的空间。因此，有关部门应对加装电梯工程的可行性进行实地勘察、专家专业论证。如不符合加装电梯条件的老旧小区建筑不予审批加装工程，避免损害建筑安全，甚至发生建筑安全事故，造成更大的居民人身财产损失。

　　（二）加装电梯是否会堵塞消防或急救通道

　　过去老旧小区建设过程中，囿于地基面积，常常建筑密集排布，楼宇之间间距、对消防通道的预留，很多都不符合2018年颁布的《建筑设计防火规范》。加装电梯工程势必要占用部分公共空间。那么，本来捉襟见肘的消防通道就愈加紧张。如笔者父母所居住的老楼，楼梯与围墙之间间距不足4米，如再加装电梯，则根本无法保证消防通道的合格和畅通无阻。如拆除围墙，又会侵扰到邻人地块的使用权。

　　（三）加装电梯工程有无按照相关业主通知表决程序予以审核

　　在成都市新津区法院近日受理的一起加装电梯纠纷中，行政机关已经审批合格，加装工程已开工，但一楼住户却阻挠施工，高层业主遂诉低层业主侵害相邻权。经过前文论述，低层楼主是否侵害高层楼主相邻权暂且搁置不谈，低层楼主辩称他们未被通知参加商议和表决。“通知”“表决”程序无论是民法典规定的“业主建筑物区分所有权”亦或是可能提起的加装电梯所涉的“地役权”协商，都应是必经程序，不能因为低层业主不出钱就不被通知、不参与表决，那么如若“通知”“表决”未到位，能否因为此审批前置程序未履行就否定行政机关的工程审批呢？换句话说，为了避免这种司法和行政遭遇的双重尴尬，司法机关应该依法对行政部门的审批程序做出“是否对相关利害关系人通知、表决”的实质、形式审查。

　　（四）加装电梯如何将对低层住户的通风、采光、通行权利损害降到最低

　　由于目前的加装电梯工程，都以楼上住户为准，因为他们是出钱的一方。尽管很多地方政府都推出了加装电梯补贴，但不足部分，楼上住户会按楼层分别支付除了政府补贴之外的大部分电梯成本。费用负担方案的达成，似乎已经完全忽略了一楼住户的权益，但是事实上加装电梯一般都加装在一楼楼梯入口处，即使采用透明观光梯，也会影响一楼住户的通风、采光、通行、眺望相关相邻权。如楼前后的公共空间有足够宽度，可以采用桥廊式电梯与楼体相连，以此拉开与住户生活空间的距离。如以上备选项均没有实质条件支持，则也很难说服让低层住户在通风、采光权利方面做出让步。一楼住户即使同意加装电梯，但是电梯实际运行之后的相邻通风、采光、通行、噪音、眺望等权利的减损，亦是不争的事实。故，对此部分权利减损补偿问题的协商一致，应该作为行政审批程序的必须项纳入。

　　作者单位：西南民族大学法学院