【裁判要旨】

　　房屋承租人优先购买权基于现有租赁关系产生，房屋先抵押后出租，因抵押权人实现抵押权导致房屋被司法拍卖的，承租人享有优先购买权。

　　【基本案情】

　　荣昌法院在执行重庆农村商业银行荣昌支行与周某金融借款合同纠纷一案中，经查，周某名下房屋抵押给银行后出租给案外人余某使用，后因周某未能按期偿还借款，银行遂诉至法院请求实现抵押权。荣昌法院在网络司法拍卖过程中决定除去租赁权后拍卖，房屋承租人余某申请在本次房屋拍卖过程中行使优先购买权。

　　【裁判结果】

　　荣昌法院经审查后认为，不动产抵押后，抵押人仍可自行使用或出租该不动产，租赁合同效力不受在先抵押权影响，承租人基于租赁关系产生的优先购买权亦不受抵押权实现的影响。不动产因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人可主张优先购买权。故准许房屋承租人余某在本次司法拍卖中行使优先购买权。

　　【分歧】

　　关于本案房屋承租人能否行使优先购买权，执行中存在两种意见：

　　第一种意见认为，先抵押后出租情形中，对在先抵押权的实现有影响的租赁权不能对抗抵押权，租赁权被除去后再拍卖的，承租人当然不再享有对租赁房屋的优先购买权。

　　第二种意见认为，承租人基于现有租赁关系享有优先购买权，先抵押后出租不属于承租人享有优先购买权的例外情形，且承租人行使优先购买权并不损害抵押权人的利益，为实现抵押权而除去租赁权拍卖的，承租人对租赁房屋仍享有优先购买权。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　首先，房屋租赁合同效力不受抵押权影响。一是房屋租赁合同效力不受抵押权设立的影响。房屋设立抵押权后，仅处分权能受到限制，抵押房屋仍可以占有、使用、收益，抵押人出租抵押房屋无需取得抵押权人同意，特定条件下抵押权人也可通过收取租金的方式优先受偿，租赁合同只要不具有导致民事法律行为无效情形的，应当认定为有效。二是房屋租赁合同效力不受抵押权实现的影响。租赁房屋司法拍卖时，执行法院征求抵押权人意见后，认为该租赁权继续存在对在先抵押权的实现有影响的，可将其除去后进行拍卖。具体到技术操作层面而言，可在拍卖公告中披露不带租约拍卖，而非强制解除租赁合同或认定租赁合同权利义务关系终止。因司法拍卖致使承租人不能继续租赁该房屋的，承租人仍可依据租赁合同向出租人主张违约责任。

　　其次，房屋承租人优先购买权基于现有租赁关系产生。房屋承租人优先购买权是指承租人在一定条件下通过主张该权利来实现在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利，是由法律直接规定的权利。房屋租赁合同依法成立并生效后，在承租人依照租赁合同约定占有该房屋期间，房屋发生所有权变动时赋予承租人优先购买权，系对租赁关系中相对弱势一方的保护，以及维护因承租人使用、收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序。从房屋出租人视角来看，法律则给出租人设定了对应的义务，即对出租人在同等条件下选择房屋买受人的自由进行了限制，而基于出租人房屋所有权而设立的抵押权属于他物权，通过所有权中处分权能来实现抵押权时当然应受到承租人优先购买权的限制，且先抵押后出租不属于承租人享有优先购买权的法定例外情形。

　　最后，房屋承租人行使优先购买权不损害抵押权人利益。抵押权本质是为了保障金钱债权的实现，只要抵押权人从抵押物上获得相当的拍卖所得价款即可。网络司法拍卖作为现行抵押权人实现抵押权的主要方式，拍卖信息传播广泛、潜在竞买人数量巨大，拍卖过程中影响潜在买家竞拍积极性、竞拍结果的核心因素是资产本身的价值。房屋租赁期限、租金标准及支付情况会对房屋使用、交换价值产生影响，但优先购买权是对出租人在同等条件下选择交易对象的限制，并不会对抵押物拍卖价格的形成造成不利影响。此外，承租人基于行使优先购买权的考量而积极参与竞拍，客观上吸引了更多主体参与竞买，有利于降低流拍率，提高拍卖的溢价率。如承租人竞买成功亦无需腾退房屋，有利于化解民事执行中拍卖财产交付难问题。