“飘窗送！露台送！阳台送！三房变四房……”多么诱人的字眼，“赠送面积”是开发商吸引客户的重要营销手段，看房时承诺的赠送面积，交房时没有了该怎么办？

　　孙某、杨某是一对年轻的夫妻，2016年初，其二人在某房地产公司处购买了一套房屋。买房时，房地产公司的置业顾问告知二人案涉房屋有近6平方米的赠送面积并提供了案涉房屋的户型图宣传册，该宣传册中明确载明了赠送面积。但案涉房屋实际交房时根本没有赠送面积的部分，孙某、杨某为了维护自己的权益向法院起诉要求房地产公司赔偿赠送面积的补偿金。

　　法院审理

　　法院审理后认为，孙某、杨某提交的涉案房屋的户型图宣传册中明确载明了赠送面积，某房地产公司在致业主的信中亦承认因相关政策原因致使赠送面积无法实现。因房屋面积、户型对购房者决定是否订立商品房买卖合同具有重大影响，应当认为该宣传画册载明的赠送面积构成要约，是商品房买卖合同的组成部分，某房地产开发有限公司应对该赠送面积无法交付承担违约责任。遂判某房地产公司向孙某某、杨某某支付赔偿款。

　　法官说法

　　要约是希望与他人订立合同的意思表示，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料往往不够具体、明确，一般情况下不含有要约的意思，性质应为要约邀请，但在何种情况下构成要约，应从这几个方面审查：

　　所作的说明及允诺具体确定。如有明确具体的交房标准、交房日期、外观形象，小区规划目标、配套设施等。对于一些虚幻的描述，如“俊男靓女的选择”、“巨大的升值潜力”等，则不构成上述特征，不能作为要约内容对待。

　　商品房销售广告和宣传资料是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、面积、结构等。

　　对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即销售广告和宣传资料不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施、房屋质量、环境和设备品牌的说明和允诺。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”