合同终止后物业公司拒不退出小区的业主无需交纳此后的物业费

　　某建设单位与某物业公司签订了《物业服务协议》，约定由该物业公司为小区提供物业服务，合同期限三年。在合同履行过程中，小区业主发现该物业公司的工作人员没有责任心，楼道打扫得不够卫生，安保巡逻得也不够规范，因此，在合同到期之前召开业主大会，决定合同到期后解聘该公司并通过业委会将相关解聘通知送达了物业公司。物业公司不认可解聘决定，认为自己已经依约履行了全部物业服务义务，被解聘完全是前述建设单位捣的鬼，不同意退出小区，并在物业服务合同期限届满后继续提供物业服务至今。因业主王某不同意交纳合同期满之后的物业费，该物业公司诉至法院。

　　法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，由于该物业公司与小区建设单位签订的《物业服务协议》已经到期而终止，而物业公司又没能与小区业委会签订新的物业服务合同，在业委会通知要求其办理撤场交接情形下，物业公司应当立即撤出小区。物业公司以对解聘决议有异议为由拒绝退出、移交，主张已经与业主王某建立了事实上的物业服务合同关系，并进而主张王某应当交纳物业服务合同终止之后的物业费，没有事实基础，也缺乏法律依据，法院不予支持。

　　那么，是不是任何情形下合同终止后的物业费，业主都不用交纳呢？让我们再来看看下面这则案例。

　　业委会未选聘新的物业公司原物业公司在继续服务后有权收取物业费

　　北京某房地产开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托该物业公司对小区进行物业管理和服务，并约定小区业委会成立后，本合同终止，由业委会与物业公司协商确定是否签订新的物业服务合同。后来，该小区顺利成立了业委会，但因小区的业主们对是不是要更换物业公司这一事项迟迟不能达成一致意见，业委会也就没有与物业公司签订新的物业服务合同，更没有选聘新的物业公司。物业公司为了保障小区业主的正常生活需要继续为小区提供了物业服务。因小区业主徐某在享受物业服务之后以《物业管理委托合同》已经到期终止为由拒不交纳该合同到期之后的物业费，该物业公司催收未果，故诉至法院。

　　法院经审理认为，虽然小区业委会已经成立，《物业管理委托合同》也已经依约终止，但是因为业委会没有依法解聘原物业公司，也没有选聘新的物业公司入驻小区，而原物业公司为了保障小区业主的正常生活需要继续为小区提供物业服务至今，物业公司与小区业主之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条的规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。本案业主徐某在享受物业公司提供的物业服务之后，应当承担向物业公司交纳物业费的义务，徐某以合同到期为由拒不交纳物业费的理由不成立。

　　需要注意的是，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。也就是说，物业服务合同到期后，即使物业公司依法可以收取物业费，其收取的物业费的标准也应当与原合同的约定一致，并且此后双方之间的合同是未约定期限的不定期合同，双方均可以在提前六十日书面通知对方后随时解除合同。

　　法官提醒

　　物业服务关系千家万户，关系群众切身利益，一方面，物业公司应当顺应时代要求，为业主提供更加贴心、安心的物业服务，另一方面，在物业公司依约提供物业服务后，业主也应当及时足额交纳物业费，以保障物业公司的持续健康发展。相信，只要业主和物业公司能够相互多一份理解，我们的社会也就能多一份和谐。