期待物业费动态调整改变“恶性循环”-全国法治调研中心-政讯通·全国政务信息一体化应用平台

　　冯海宁

　　《北京市物业管理条例（草案）》10月22日公布并公开征求意见。条例草案要求建立物业服务收费动态调整机制。条例草案根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理：商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。（10月23日《北京青年报》）

　　物业费调整难早已经成为影响业主与物业公司关系，继而影响住宅小区品质的重要因素。在现实中，能够调整物业费的小区只是个例，绝大多数小区物业费自业主入住以来没有变化。面对物业管理中人力、耗材等成本上涨，前期部分小区开发商会补贴一部分，后期物业公司靠小区公共收入来补贴物业管理成本上涨，或者降低服务质量。

　　上述条例草案提出，物业收费实行市场调节价并动态调整，为物业公司调整物业费提供了法律依据，有望解决物业费调整难。

　　住宅小区物业费目前大多实行政府指导价。其优点是确保了物业收费价格稳定，弊端是没有跟上市场变化，其结果是物业管理成本上涨而物业费纹丝不动，不少小区陷入恶性循环：物业服务质量下降—业主拒绝交物业费—居住品质进一步恶化。上述条例草案既明确物业收费实行市场调节价又允许动态调整，有望改变这种恶性循环。

　　但物业费动态调整不是随意调整，应该是有前提条件的，比如说物业公司应详细公开物业费收支账单，才能证明物业费没有乱花；再比如，物业公司应提供相关成本上涨的详细信息，以证明物业费有调整的必要。如此，与业主协商才有基础。

　　更重要的是，物业公司应该详细公开小区各项公共收入和支出的账本。因为不少业主反对上调物业费、甚至拒绝缴纳物业费的一个重要原因是，小区公共收支不透明，比如电梯广告收入、公共停车位收入、公共用房出租收入等究竟去哪儿了，是一本“糊涂账”。即便一些小区公开账本，但由于未经过严格审计，也无法得到业主信任。

　　虽然条例草案明确了协商原则——合理、公开、质价相符，但如果协商的前提条件不明确，恐怕业主们不愿意协商，自然物业费动态调整也就无法实现，因为调整是需要多数业主同意的。此外，小区物业服务合同一般是业主入住之前签订的，从服务标准到收费标准都没跟上经济社会发展，所以重新签订服务合同也是物业费调整的前提。

　　应该说重新制定物业费机制是趋势。北京物业费拟动态调整，是其他城市改革物业费机制的重要参考。

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